Današnji kupci nekretnina uglavnom su dobro upućeni u dešavanja na tržištu. Prateći sajtove za promet nekretnina, prate rast cena i traže savršene lokacije za svoj budući dom.

Svi smo svesni da angažovanje agencije prilikom kupovine stana ili kuće često znači plaćanje agencijske provizije od 2-3%. Ipak, i dalje postoje brojna otvorena pitanja i nedoumice.

Ovim tekstom želimo da razjasnimo neka od tih pitanja, kao što su značenje posredničkog ugovora, određivanje visine provizije, informacije o ugovoru o kupoprodaji i drugi relevantni detalji.

Kako agencije definišu uslove u posredničkim ugovorima?

Agencije koriste posebno oblikovan posrednički ugovor koji, kako navodi portal za nekretnine Nadjidom,  detaljno opisuje sve aspekte pruženih usluga za prodavce i kupce, uključujući precizno određivanje visine naknade za te usluge. 

Uz to, ugovor tačno precizira informacije koje prodavac mora da dostavi agenciji.

Važno je napomenuti da ni kupac ni prodavac, kao ni njihovi bliski srodnici ili prijatelji, ne mogu zaključiti transakciju bez posredovanja agencije koja ih je povezala.

U situaciji kada prodavac zaključi ekskluzivan ugovor s agencijom, dokument će nedvosmisleno naznačiti da vlasnik nekretnine ne sme poveriti svoju imovinu drugom posredniku tokom trajanja ugovora.

Da li je ekskluzivni ugovor rešenje za manje troškove posredovanja?

Pitanje provizija je uvek aktuelna tema u svetu kupoprodaje nekretnina, posebno sada kada su cene nekretnina visoke.

U našoj zemlji, visina provizije je promenljiva, zavisno od grada, i nije striktno regulisana zakonodavstvom.

U nekim mestima, samo kupci plaćaju proviziju od 3% od kupoprodajne cene nekretnine, dok u Beogradu i kupac i prodavac dele teret sa po 2%, odnosno 2,4% ako je posrednik PDV obveznik.

Zanimljivo je da, ukoliko se opredelite za ekskluzivni ugovor sa agencijom, gde se obavezujete da će samo ona biti odgovorna za prodaju vaše nekretnine, može da se desi da provizija u stvarnosti bude nešto manja.

Kupovina i prodaja nekretnina: Šta treba znati?

Kad je reč o ugovorima o prodaji nekretnina, tu ima par stvari koje su veoma važne.

Prvo, bitno je znati ko su ugovorne strane i šta se tačno kupuje. To podrazumeva:

• Tačnu adresu,
• Katastarske podatke,
• Površinu nekretnine,
• Cenu i uslove plaćanja (keš ili kredit),
• Račun za uplatu novca.

Prodavac mora da oslobodi nekretninu od svih osoba i stvari na dan isplate, te da novom vlasniku preda ključeve. Tu je i “clausula intabulandi”, koja daje prodavcu mogućnost da ovlasti kupca da zvanično upiše stan na svoje ime.

Bitno je napomenuti da se nekretnina kupuje u stanju u kojem je viđena, a svi troškovi do dana overe ugovora padaju na teret prodavca. Ugovor precizira i ko snosi troškove overe ugovora, kao i ko je odgovoran za plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava.

Kako prepoznati legitimne agencije za nekretnine?

Pravila su jasna – nekretnine koje nisu prošle legalizaciju ne smeju da se nude na tržištu, čime se rizik od prevare smanjuje na minimum ili se čak potpuno eliminiše. Međutim, važno je da kupci i prodavci osećaju potpunu zaštitu i da ništa ne prepuštaju slučaju.

Na sajtu Ministarstva trgovine, telekomunikacija i usluga nalazi se posebna sekcija nazvana “Registar posrednika“. Tamo su navedene sve agencije koje su dobile dozvolu za rad u Srbiji. Trenutno, taj registar broji oko 1.000 agencija koje posluju po zakonu.

Svaka od tih agencija mora jasno da istakne svoj identifikacioni broj na svim oglasima, to jest broj pod kojim su upisane u Registar. Na taj način, kupci i prodavci mogu biti sigurni da agencija s kojom sarađuju posluje u skladu sa zakonom.

Nakon primene Zakona o posredovanju u prometu nepokretnostima, primetan je značajan pad broja neregulisanih posrednika, dok je istovremeno unapređen kvalitet usluga koje pružaju ovlašćene agencije.

Kako prepoznati odličnog agenta za nekretnine?

Pravi profesionalac u svetu nekretnina treba da ima ne samo poslovnu stručnost već i izraženu ljudsku stranu. Bitno je da agent za nekretnine zrači poslovnim integritetom i prijatnim ponašanjem. Neophodno je da bude odličan slušalac i vešt pregovarač, sposoban da izvuče najbolje uslove za svoje klijente.

Pored toga, važno je da agent ima duboko razumevanje pravnih aspekata koji se tiču nekretnina. To mu omogućava da sa sigurnošću prolazi kroz dokumentaciju i pruži stručnu procenu.

Dobar agent neće samo površno pregledati dokumentaciju vezanu za nekretninu, već će pažljivo proveriti svaki detalj. S kupcem će deliti svaki korak, od uplate depozita do potpisivanja ugovora o kupovini i transfera sredstava.

Neki od najboljih agenata ne staju samo na tome. Pružaju dodatnu podršku oko administrativnih zadatka poput transfera računa ili plaćanja poreza.